房地产估价报告

湖北国泰房地产土地资产评估有限公司

二○二五年三月三十一日

（本报告未经我公司同意，不得向估价报告审查部门之外的任何单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得转载于任何公开或内部媒体上）

致估价委托人函

徐珊：

我公司估价人员于2025年2月7日接受贵方的委托，对老河口市汉口路8号原物质局院内商业房地产抵押价值进行评估。

估价目的：为确定房地产抵押额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。

估价对象：根据贵方提供的《不动产权证书》（详见结果一览表）及估价人员实地查勘，确定本次估价对象为老河口市汉口路8号原物质局院内商业房地产。估价对象房屋所有权人为徐珊，房屋规划用途为非住宅，实际用途商业，地类(用途) 为其它商服用地。估价对象建筑面积为1502.77平方米，分摊土地使用权面积为683.70平方米。

价值时点：2025年2月7日。

价值类型：本次估价采用抵押价值，为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

估价结果：我公司估价人员在实地查勘的基础上，根据国家有关房地产政策法规、《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地产抵押估价指导意见》和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合估价委托人提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，综合分析影响房地产价格的各项因素，采用比较法和收益法对估价对象进行了估算，经过专业的分析、测算和判断，确定估价对象在2025年2月7日满足假设限制条件下及价值类型下的房地产估价结果如下：

（一）市场价值估价结果

假定未设立法定优先受偿权利下估价对象房地产的公开市场价值总价为RMB826.67万元，大写人民币捌佰贰拾陆万陆仟柒佰元整。（详见估价结果一览表）

表1 估价结果一览表

（二）估价对象的法定优先受偿款

根据估价委托人提供的相关资料，至价值时点，估价人员未发现估价对象房地产存在法定优先受偿款，故设定法定优先优先受偿款总额为0万元。

（三）抵押价值估价结果

本次估价以估价对象在价值时点具有完整产权，无抵押等他项权利限制及纠纷、不存在法定优先受偿款为假设前提。则估价对象房地产抵押价值总价为RMB826.67万元，大写金额：人民币捌佰贰拾陆万陆仟柒佰元整。

特别提示：

1. 本报告估价结果已包含估价对象土地使用权价值，该土地使用权不能再单独作为抵押物另行申请贷款使用。另外，房地产价值的体现是土地和建筑物共同效用产生的结果，单独使用其土地使用权价值和建筑物价值无实际意义。
2. 本估价结果应用的其他限制条件详见本报告“估价假设和限制条件”相关说明。
3. 本次估价对象的房屋建筑面积和土地面积来源于《不动产权证书》（详见结果一览表）证载面积，并以此为估价前提。
4. 本报告书的应用有效期为壹年，自估价报告出具之日2025年3月31日起壹年内有效，即从2025年3月31日起至2026年3月30日止。
5. 本报告中数据全部采用电算化计算得出，由于在报告中计算的数据均按照四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终估价结果的准确性。
6. 房地产单价精确至万元。

特此函告！

湖北国泰房地产土地资产评估有限公司

法定代表人：

二○二五年三月三十一日

目 录

一、注册房地产估价师声明 6

二、估价的假设和限制条件 7

三、估价结果报告 7

（一）估价委托人 12

（二）房地产估价机构 12

（三）估价目的 12

（四）估价对象 12

（五）价值时点 14

（六）价值类型 15

（七）估价原则 15

（八）估价依据 15

（九）估价方法 22

（十）估价结果 22

（十一）估价人员 24

（十二）实地查勘期 25

（十三）估价作业期 25

（十四）估价报告使用期限 25

（十五）变现能力分析 25

（十六）风险提示说明 27

四、附 件 30

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

一、注册房地产估价师在本估价报告中对事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

三、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T 50291-2015】、《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】及《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、注册房地产估价师钱鹏、估价员亢欣悦已于2025年2月7日对估价对象进行了实地查勘。

六、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。

估价的假设和限制条件

一、一般假设

1. 根据估价委托人提供的《不动产权证书》证载：估价对象房屋规划用途为非住宅，土地用途为其它商服用地。本次估价是以估价对象能够按照估价对象规划用途，即商业服务用途持续使用为假设前提的。
2. 在评估过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。
3. 假设估价对象在法定年限内，估价对象的物业所有权人对其享有充分自由的占有、使用、收益、处分等合法权益，即假设估价对象于价值时点处于完整权利状态下。
4. 本报告所确定的房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款(法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款项,包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款)。
5. 我们于2025年2月7日已对估价对象房地产进行了实地查勘，并进行了现场拍摄，对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况、内部布局、装修及设备等方面，未对估价对象建筑物基础、房屋结构以及被遮盖、未暴露及难于触及的部分等进行专业检测；注册房地产估价师对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了必要的专业关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象无重大工程质量缺陷及安全隐患，各项状况符合国家和地区相关标准，并能正常安全使用。
6. 本次估价中估价对象的建筑面积和土地面积来源于《不动产权证书》。注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经实地查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《不动产权证书》记载的建筑面积大体相当，本次评估以《不动产权证书》证载面积为评估前提。
7. 由于估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提的。
8. 本报告所确定的房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款(法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款项,包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款)。
9. 估价委托人提供了相关评估资料的影印件，估价人员与资料原件进行了核对，但受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制，房地产估价师无权到上述主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。

本次估价是以估价委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实、合法、准确、完整为前提。如因委托人提供资料有误而造成评估值失实，估价机构和估价人员不承担相应责任。

1. 估价报告中估价对象在价值时点客观的公开市场价格的形成依据如下假设：

1、存在一个自愿的卖方和买方；

2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；

3、买卖双方的行为都是精明和谨慎的，对估价对象具备必要的专业知识，且双方有进入市场的自由，及完全掌握当前房地产市场信息的能力；

4、在买卖双方交易行为完成前，应有一段合理的谈判周期，在此周期内，市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变；

5、交易条件公开且不具有排他性；

6、不考虑特殊买家的附加出价；

7、该房地产未设立法定优先受偿权利。

1. 本次估价对象由委托方有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。
2. 根据估价委托人提供的《不动产权证书》，估价对象土地使用权取得方式为出让，土地使用权终止时间为2049年7月21日，土地剩余年限为24.46年。本报告估价结果已考虑该因素对房地产价格的影响。

二、未定事项假设

本次估价的估价对象不存在未定事项假设，故本估价报告无未定事项假设。

三、背离事实假设

本次估价的估价对象不存在背离事实假设，故本估价报告无背离事实假设。

四、不相一致假设

本次估价的估价对象不存在不相一致假设，故本估价报告无不相一致假设。

五、依据不足假设

本次估价的估价对象不存在依据不足假设，故本估价报告无依据不足假设。

六、估价报告使用限制

1、估价报告的估价目的具有唯一性，估价结果是在报告中指定的估价目的下形成的，不得用于其它用途和目的；估价报告的使用仅限于估价报告中载明的估价目的，因使用不当造成的后果与签字注册房地产估价师及其所在房地产估价机构无关。

2、本报告估价结果已包含估价对象土地使用权价值，该部分土地使用权不能单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。

3、本报告评估结果包含附着在建筑物上的与估价对象功能相匹配的、不可移动的设施设备（消防、强弱电、电梯等），包含估价对象室内装饰装修价值。

4、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在价值时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。

5、本评估报告所确定的房地产抵押价值是本次评估特定目的条件，设定估价对象在价值时点的公开市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去法定优先受偿款。没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。

6、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。

7、本报告仅供房地产主管部门、委托方及贷款银行使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

8、本次估价结果受价值时点的限制，本房地产抵押估价报告的使用期限自估价报告出具之日2025年3月31日起为一年，即使用期限为2025年3月31日至2026年3月30日。超过使用期限或在使用期限内估价对象自身的房地产状况、房地产市场状况、房地产开发成本与税费以及建筑市场状况有较大变化的，需重新进行估价。

9、本报告的最终解释权由本评估机构所有。

估价结果报告

一、估价委托人

名 称：徐珊

二、房地产估价机构

估价机构名称：湖北国泰房地产土地资产评估有限公司

估价机构住所：武汉市江岸区田园小区（田园商务大厦）18栋9层3室

法定代表人：潘建西

估价资质等级：壹级

资质证书编号：鄂建房估证字第205号

三、估价目的

本次估价目的为确定房地产抵押额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象

（一）估价对象范围：

根据估价委托人提供的《不动产权证书》记载及估价人员实地查勘，确定本次估价对象为老河口市汉口路8号原物质局院内商业房地产，估价范围内房屋建筑面积为1502.77平方米，分摊土地使用权面积为683.70平方米，规划用途为非住宅,地类(用途)为其它商服用地。

（二）估价对象实物状况

1、建筑物实物状况

经产权人介绍及估价人员实地查勘确认，本次估价对象建筑物为徐珊所属房地产，建筑面积为1502.77平方米，估价对象约建成于2007年，建筑物结构为混合结构，规划用途为非住宅。经估价人员实地查勘，估价对象在价值时点时的实物状况如下：

表2

2、土地实物状况

本次估价对象为老河口市汉口路8号原物质局院内商业房产分摊土地，土地使用权人为徐珊，分摊土地使用权面积为683.70平方米。经估价人员实地查勘，其所在的项目用地东邻北京路，南至酂阳路，西至交通路，北至汉江大道。

估价对象土地面积适中，宗地形状呈较规则矩形，地势平坦，坡度小于2%，所在宗地抗震能力一般，土地实际开发程度已达到宗地红线内、外“五通”（通路、通电、通上水、通下水及通讯）和宗地红线内有建筑物。

（三）估价对象权益状况

1、房地产权益状况

根据产权方提供的《不动产权证书》记载：权利人为徐珊，至价值时点，估价对象土地剩余年限为24.46年。

表3 估价对象权益状况一览表

2、他项权利状况

根据估价委托人提供的资料，估价对象未发现抵押他项权利，无租赁无纠纷。

（四）估价对象区位状况

1、估价对象位置

估价对象位于老河口市汉口路8号原物质局院内。该宗地东邻北京路，南至酂阳路，西至交通路，北至汉江大道。

2、景观环境

估价对象景观环境、人文环境较优。

3、基础设施、公共设施完备程度

估价对象位于老河口市汉口路8号原物质局院内，所在区域供电与市政供电网相连，供电保障率大于95%；供水与市政供水网相连，供水保障率大于95%；排水与市政排水网相连，排水率大于95%；通讯与市政通讯网相连，通讯保障率较优。周边分布有老河口市第四小学、老河口市第七小学、老河口第四中学分校、赞阳办社区卫生服务中心、老河口市仁济医院等教育、医疗及其他配套服务机构，所在片区各种公共设施条件较完善，配套服务保障度较高。

4、商业繁华程度

估价对象位于汉口路，周边有嘉年华超市、仁和超市、好邻居购物广场、中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮政储蓄银行、湖北农村商业银行等商业设施及金融网点，区域内人流量较大，商业集聚程度较高，商业繁华程度较高。

5、交通条件

估价对象周边公交站点分布较多，距其最近公交站点为洪城门（公交站），途经的公交线路有103路、105路、106路、107路、115路、201路、205路、206路、老河口市--丹江等，交通便捷度高。

五、价值时点

应委托人要求，结合本次估价目的，确定本次估价价值时点为估价人员实地查勘之日2025年2月7日。

六、价值类型

本次价值类型为房地产抵押价值，为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值一般为市场价值标准，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。法定优先受偿款是假定在价值时点实现抵押权时，依法优先于本次抵押受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用等费用，以及增值税及附加、所得税、土地增值税、印花税等税金。

七、估价原则

我们在本次估价时遵循了以下原则：

（一）独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

所谓“独立”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。

（二）合法原则

要求评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

合法原则中所称依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例），国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等）。

遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。

本次估价以估价对象合法用途为前提，根据估价委托人提供的合法权属证明等资料进行评估。

（三）价值时点原则

评估价值应为在根据估价目的确定的某一特点时间的价值或价格的原则。

价值时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具不同的市场价格。

本次估价遵循价值时点原则，采用的政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等均与价值时点相对应。估价结果是根据估价目的确定的价值时点对应的房地产价值。

（四）替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。因为任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价格最低的，即购买“性价比”高或“物美价廉”的。卖者为了使其产品能够卖出，相互之间也会进行价格竞争。市场上买者、卖者的这些行为导致的结果，是在相同的商品之间形成相同的价格。

房地产价格的形成一般也如此，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是他们的价格相互接近。

（五）最高最佳利用原则：

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

最高最佳利用必须同时满足四个条件：一是法律上允许；二是技术上可能；三是财务上可行；四是价值最大化。实际估价中在选取估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上允许”这个前提，甚至误以为最高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、政策以及建设用地使用权出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。

本估价报告对估价对象的最高最佳利用进行了分析。

（六）谨慎原则：

要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。

八、估价依据

（一）国家有关法律、行政法规、规章和政策性文件

1. 《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，2021年1月1日起实施）；
2. 《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；
4. 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2021年9月1日起实施）；
5. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院[90]55号令，2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订）；
6. 《城市房地产抵押管理办法》（1997年5月9日建设部令第56号发布，根据2001年8月15日建设部令第98号、2021年3月30日住房和城乡建设部令第52号修改，自公布之日2021年3月30日起施行）；
7. 《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号，自2022年7月1日起施行；
8. 《建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房（2006）8号、2006年3月1日起施行）；
9. 《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（中华人民共和国国务院令第483号、2007年1月1日起施行）；
10. 《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号、自1986年10月1日起施行、2011年1月8日修订）；
11. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年4月21日通过国务院第132次会议修订、2021年9月1日起实施）；
12. 《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号、自2016年5月1日起施行）；
13. 《关于印发<建设用地容积率管理办法>的通知》（建规[2012]22号）；
14. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号、自2016年5月1日起施行）；
15. 《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税（2016）43号、自2016年5月1日起施行）；

（二）省市有关法律、行政法规、规章和政策性文件

1. 《关于规范国有土地使用权抵押贷款管理有关问题的细则》（武土字[1996]009号、1996年7月18日起施行）；
2. 《国家税务总局湖北省税务局关于我省土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告》（2018年第6号）；
3. 《湖北省契税征收管理实施办法》（修订）（湖北省人民政府令2000年第190号、2000年2月21日起施行）；
4. 《湖北省城镇土地使用税实施办法》（湖北省人民政府令第302号、2007年5月19日起施行）；
5. 《省地方税务局关于房屋出租有关税收政策的公告》（湖北省地方税务局公告2015年第7号、2016年1月1日施行）；
6. 《关于不动产销售和出租代征增值税若干问题的通知》（鄂地税发（2016）58号、2016年4月7日施行）；

（三）技术标准、规程、规范等技术性文件

1. 《城市居住区规划设计规范》（GB50180-2018）；
2. 《房地产抵押估价指导意见》（2006年3月1日起实施）；
3. 中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；
4. 《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)；
5. 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）；
6. 《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2013年6月26日联合发布、2014年2月1日实施）；
7. 《房地产估价规范》（GB/T50291-2015、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布、2015年4月8日发布、2015年12月1日实施）；
8. 《老河口市城区基准地价更新技术报告2018年》。

（四）估价委托人提供的产权证件等资料

1、估价对象《委托书》复印件；

2、产权人《企业法人营业执照》复印件；

3、估价对象《不动产权证书》复印件；

4、估价对象《法定优先受偿款》复印件。

（五）估价人员调查收集的相关资料

1、估价人员实地查勘收集整理和估价机构掌握的其他相关资料；

2、估价对象所在区域的土地、房地产市场状况及同类房地产市场交易等数据资料。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法及长期趋势法等。 比较法适用于同类房地产交易实例较多的估价，收益法适用于有收益或潜在收益的房地产估价，当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。

估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘和调查，根据估价对象的特点及估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价对象房地产的实际情况，经估价人员讨论研究，本次估价采用比较法和收益法分别进行价值测算。

（一）所选用的估价方法定义

1、比较法：是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

估价对象房地产价格=可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整

2、收益法：是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。故本次评估采用持有加转售模式进行估价，即利用持有期、期间收益和期末转售收益，选用相应的收益法公式来估价，公式如下：

V＝

式中：V—收益价值

Ai—期间收益

Vt—期末转售收益

Yi—未来第i年的报酬率

Yt—期末报酬率

t—持有期（年）

（二）对以上方法测算的结果进行综合处理，求取估价对象的市场价值总价，再扣除估价师知悉的法定优先受偿款后，求得本次估价对象的房地产抵押价值。

（三）房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款

十、估价结果

（一）估价对象市场价值结果

估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，综合分析影响房地产价格的各项因素，采用比较法和收益法对估价对象进行了估算。经过专业的分析、测算和判断，确定估价对象在2025年2月7日满足假设限制条件下及价值类型下的房地产估价结果如下：

假定未设立法定优先受偿权利下估价对象房地产的公开市场价值总价为RMB826.67万元，大写人民币捌佰贰拾陆万陆仟柒佰元整。（详见估价结果一览表）

（二）估价对象的法定优先受偿款

根据估价委托人提供的相关资料，至价值时点，估价人员未发现估价对象房地产存在法定优先受偿款，故设定法定优先优先受偿款总额为0万元。

（三）抵押价值估价结果

本次估价以估价对象在价值时点具有完整产权，无抵押等他项权利限制及纠纷、不存在法定优先受偿款为假设前提。则估价对象房地产抵押价值总价为RMB826.67万元，大写金额：人民币捌佰贰拾陆万陆仟柒佰元整。

十一、注册房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师详见下表所示。

参加估价的注册房地产估价师

姓 名	注册号	签 名	签名日期
钱 鹏	4220190093		2025年3月31日
张胜强	4220050032		2025年3月31日

十二、实地查勘期

本次估价对象的实地查勘期为2025年3月31日。

十三、估价作业期

2025年2月7日至2025年3月31日。

十四、估价报告使用期限

本估价报告应用的有效期定为自本次报告出具日期后壹年，即从2025年3月31日至2026年3月30日。

十五、变现能力分析

变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度，包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象的变现能力分析如下：

（一）估价对象的通用性、独立使用性和可分割转让性分析

1、通用性分析

所谓通用性，是指该房地产是否常见、是否被普遍使用，也就是有效需求数量的多与少。通常，通用性越差如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买家，变现能力越弱。

估价对象为商业服务，建筑结构为混合结构平面布局合理，结构稳定，通常用作于商业，相对于住宅、厂房、办公物业，通用性较优。

2、独立使用性分析

独立使用性是指估价对象可否独立使用而不受限制。估价对象空间布局合理，拥有独立的出入口，功能完整，不存在其他共有权人对估价对象使用的限制，其正常使用和经营不受影响，故独立使用性较强。

3、可分割转让性分析

可分割转让性是指估价对象在物理上、经济上是否可以分开来使用。估价对象已办理权属证书分割，可分割转让性较好。

（二）价值时点最可能实现价格与评估的市场价值的差异程度分析

假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公共市场价格要低，大约为市场价值的60%—70%，与评估的市场价值的差异程度大约为30%-40%。

（三）估价对象变现时间长短分析

根据本估价机构长期积累的经验，同类物业的处置期限一般为6-12个月。但估价对象价值量较大，处置对购买群体的实力有较高的要求。且转让涉及的相关税费、相关法律问题等较复杂，故其市场流动性一般，拍卖或者变卖时间会相对较长，故在当前市场条件下，预计估价对象的变现时间约为8个月左右（变现时间随房地产市场的变化而变化，尤其受国家政策影响较大，本估价利害关系人应根据市场条件变化合理确定变现时间）。

（四）估价对象变现税费分析

处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税费的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、增值税及部分手续费。

（五）清偿顺序说明

本次估价变现所得价款按下列顺序清偿：（1）支付处分估价对象发生的费用；（2）支付处分估价对象发生的税金；（3）偿还抵押权人债权及支付违约金；（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（5）剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追偿不足部分。

表4

十六、风险提示说明

（一）本估价报告依据目前我国房地产的政策法规、现状及发展态势得出结论，上述因素发生变化会导致房地产价值变化，使用本报告的各方应对此予以充分的重视。

（二）估价报告使用者根据估价目的使用本报告时，应对以下事项予以充分的重视：

1、本报告评估结果是依据价值时点的估价对象状况和房地产市场状况得出；估价对象状况和房地产市场状况会随着时间的变化而变化，相应的，其抵押价值也会发生变化；

2、抵押期间，可能因估价对象实体状况、建设单位经营状况、工程质量、房地产市场状况、房地产政策、经济政策等因素产生房地产信贷风险；

3、在报告的有效期内根据估价目的合理使用评估价值；

4、定期或者在房地产市场价格变化较快时应对房地产抵押价值进行再次评估；

5、若贷款期较长，考虑到该时间段内房地产市场的变化，建议贷款人在一年后适时对抵押房地产价值变化状况进行再评估，以控制贷款风险。

（三）报告所称“市场价值”是指估价对象为商业用途并持续使用，以及在保持价值时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格。

（四）此外鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物变现价值计算，并考虑到报告使用人按其内部规定将自行判断将来可能的变现损失，为避免造成重复扣减，故本次估价结果未扣除未来可能的变现费用，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。

（五）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受到以下几个方面的影响和限制：

①房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价值和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，易受房地产行业经济发展状况的影响。

②经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌；反之，经济复苏或宽松货币政策的实施，将会使区域范围内房地产市场价值整体上涨。

③货币政策、财政政策、政府对房地产行业的产业政策等其他相关政策的影响。

④火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的抵押房地产的损失。一旦发生这些灾害，房屋不能再出租（或自营）使用，尽管建筑物进行了投保，但是其经营（或出租）被迫停止，房屋内的动产随不动产损毁而损毁，因资金缺乏而无法对不动产重建，其损失和创伤是无法弥补的。

四、附 件

1. 估价对象区位图及实地查勘照片；
2. 估价对象《不动产权证书》复印件；

（三）房地产评估机构营业执照复印件；

（四）房地产评估机构资质证书复印件；

（五）房地产估价人员注册证书复印件；

估价对象实地查勘图片（一）

估价对象区位图

估价对象位置

《不动产权证书》

房地产评估机构营业执照

房地产评估机构资质证书

房地产估价人员注册证书

五、抵押估价技术报告

（一）估价对象实物状况描述与分析

1、土地实物状况描述与分析

（1）土地实物状况描述

本次估价对象为老河口市汉口路8号原物质局院内商业房产分摊土地，土地使用权人为徐珊，分摊土地使用权面积合计为683.70平方米。经估价人员实地查勘，其所在的项目用地东邻北京路，南至酂阳路，西至交通路，北至汉江大道。

估价对象土地面积适中，宗地形状呈较规则矩形，地势平坦，坡度小于2%，所在宗地抗震能力一般，土地实际开发程度已达到宗地红线内、外“五通”（通路、通电、通上水、通下水及通讯）和宗地红线内有建筑物。

1. 土地实物状况分析

估价对象土地实际开发程度已达到宗地红线内、外“五通”（通路、通电、通上水、通下水及通讯）和宗地红线内有建筑物，已具备使用的基本条件。

1. 建筑物实物状况描述与分析

（1）建筑物实物状况

经产权人介绍及估价人员实地查勘确认，本次估价对象建筑物为徐珊所属房地产，建筑面积为1502.77平方米，估价对象约建成于2007年，建筑物结构为混合结构，规划用途为非住宅。经估价人员实地查勘，估价对象在价值时点时的实物状况如下表5

（2）建筑物实物状况分析

估价对象整体规划及设计合理，按规划要求能够满足需要。

（二）估价对象权益状况描述与分析

•  
  1. 房地产权益状况

根据产权方提供的《不动产权证书》记载：权利人为徐珊，共有情况为单独所有，至价值时点，估价对象土地剩余年限为24.46年。

表6 估价对象权益状况一览表

•  
  1. 他项权利状况

根据委托方提供的资料，估价人员发现估价对象不存在抵押登记，至价值时点，估价对象无抵押登记情况。

•  
  1. 出租和占用情况

据产权方介绍，估价对象无租赁无纠纷。

•  
  1. 其他限制权利情况

据产权方介绍，估价对象未有拖欠税费及查封等限制权利情况。

（三）估价对象区位状况

1、估价对象位置

估价对象位于老河口市汉口路8号原物质局院内。该宗地东邻北京路，南至酂阳路，西至交通路，北至汉江大道。

2、景观环境

估价对象景观环境、人文环境较优。

3、基础设施、公共设施完备程度

估价对象位于老河口市汉口路8号原物质局院内，所在区域供电与市政供电网相连，供电保障率大于95%；供水与市政供水网相连，供水保障率大于95%；排水与市政排水网相连，排水率大于95%；通讯与市政通讯网相连，通讯保障率较优。周边分布有老河口市第四小学、老河口市第七小学、老河口第四中学分校、赞阳办社区卫生服务中心、老河口市仁济医院等教育、医疗及其他配套服务机构，所在片区各种公共设施条件较完善，配套服务保障度较高。

4、商业繁华程度

估价对象位于汉口路，周边有嘉年华超市、仁和超市、好邻居购物广场、中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮政储蓄银行、湖北农村商业银行等商业设施及金融网点，区域内人流量较大，商业集聚程度较高，商业繁华程度较高。

5、交通条件

估价对象周边公交站点分布较多，距其最近公交站点为洪城门（公交站），途经的公交线路有103路、105路、106路、107路、115路、201路、205路、206路、老河口市--丹江等，交通便捷度高。

1. 估价对象区位状况描述与分析

1.1城市资源状况

（1）城市地理位置

襄阳，湖北省辖地级市、中国历史文化名城、楚文化、汉文化、三国文化的发源地，已有2800多年历史，历代为经济军事要地。素有“华夏第一城池、铁打的襄阳、兵家必争之地”之称。地理位置为东经110°45′-113°43′，北纬31°14′-32°37′，东邻随州市，南界荆门市、宜昌市，西连神农架林区、十堰市，北接河南省南阳市，边境界线长1332.8公里。

（2）交通条件

襄阳自古即为交通要塞，素有"南船北马、七省通衢"之称，历为南北通商和文化交流的通道。区位优越，交通便捷。襄阳西接川陕，东临江汉，南通湘粤，北达中原，是鄂、豫、渝、陕、四省市毗邻地区的交通枢纽。

襄阳市公路里程28667公里，其中，等级公路通车里程27194.4公里。全年完成县乡公路改建95.1公里、通村公路1147.7公里，基本实现村村通。设置乡镇五级站68个、简易站及招呼站3602个。新发展农村客运班线54条，村村通客车率达到100%。全市公路货物周转量498.4亿吨公里，增长3.1%；公路旅客周转量52.2亿人公里，增长9.8%。襄阳机场现已开通13条航线，全年累计完成运输起降9007架次，比上年增长4%；旅客吞吐量79.3万人次，增长17.2%；货邮吞吐量2379吨，下降0.4%。

（3）城市人口及面积

襄阳市辖襄州、襄城、樊城三区，南漳、保康、谷城3县，枣阳、宜城、老河口3市和国家级高新技术产业开发区、国家级经济技术开发区、鱼梁洲旅游经济开发区，总面积19774.41平方公里。常住人口561.4万人，城镇化率达到57.3%。人口出生率为10.77‰；死亡率为3.97‰，人口自然增长率为6.79‰。

（4）城市自然条件

襄阳是我国中部的经济、贸易、金融、科教和信息中心，也是全国重要的工业基地和交通通信枢纽。它通过与全省和中部各地区的联系与协作，对长江沿岸经济走廊的开放开发起着积极的推动作用，同时也发挥出其经济增长的核心功能、商贸金融的辐射功能、交通通讯的枢纽功能以及高新技术的扩散功能。

（5）城市自然条件

襄阳属亚热带季风型大陆气候过渡区，具有四季分明，气候温和，光照充足，热量丰富，降雨适中，雨热同季等特点，年平均无霜期为241天，年均降水量878.3毫米。区境内日照充足，年均日照1987小时，年均气温15.1℃-16.9℃之间。

襄阳地形为东低西高，由西北向东南倾斜。东部、中部、西部分别为丘陵、岗地、山地，约占襄阳总面积分别为20%、40%、40%。东部为低山丘陵，海拔多在90~250米之间，最高点是与河南省交界处的玉皇顶，海拔778.5米。中部为岗地丘陵，兼有平原。西部为山区，海拔多在400米以上，保康官山海拔2000米，是襄阳市最高点。

境内有大小河流600多条，分属长江、淮河两大水系，其中属长江水系的汉江、沮漳河两大河流流域面积为襄阳市河流流域总面积的绝大部分。年均径流总量85亿多立方米，正常年过境水量约400亿立方米。襄阳市最主要的河流汉江，境内汉江全长216公里，有30条支流直接汇入汉江，流域面积17357.6平方公里，占襄阳市总面积的88%。汉江水系条件与欧洲著名的莱茵河相当。襄阳市有大中小型水库845座，堰塘88461口。地下水储量也极为丰富。

（6）经济状况

2023年上半年，全市上下在省委、省政府的坚强领导下，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，供给需求持续改善，转型升级步伐加快，就业物价总体稳定，全市经济运行呈现持续恢复、稳健向好的态势。

根据市州生产总值统一核算结果，上半年全市实现地区生产总值2717.65亿元，按不变价格计算，同比增长5.1％。分产业看，第一产业增加值205.37亿元，增长4.2％；第二产业增加值1281.77亿元，增长4.1％；第三产业增加值1230.51亿元，增长6.3％。

（1）农业经济稳步发展，蔬菜生产实现“双增”

上半年，全市实现农林牧渔业增加值219.81亿元，同比增长4.5％，高于全国平均水平0.6个百分点。蔬菜生产实现面积、总产“双增”，蔬菜面积71.3万亩，同比增长1.4％；产量156.7万吨，增长2.9％。油菜籽产量12.1万吨，同比增长7.1％。茶叶水果再获丰收，茶叶产量8919吨，同比增长2.7％；园林水果产量69.1万吨，增长5.1％。水产品产量稳定增长，总产量达9.96万吨，同比增长3.9％。

（2）工业经济总体平稳，高技术产业增长较快

上半年，全市规模以上工业增加值同比增长4.6％，增速高于全国平均水平0.8个百分点。分三大门类看，制造业增长较快。规上采矿业增加值同比下降16.0％，制造业增长5.2％，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长4.5％。分领域看，高端产业快速发展。规上高技术制造业增加值同比增长17.2％，高于规上工业增加值增速12.6个百分点。

（3）固定资产投资增速回升，基础设施投资拉动有力

上半年，全市固定资产投资同比增长2.0％，增速较一季度回升1.8个百分点。分投资领域看，基础设施投资同比增长29.2％，高于全国平均水平22.0个百分点，保持较快增长；工业投资、房地产开发投资同比略有增加。分建设性质看，新建项目投资同比增长13.9％，扩建项目投资同比下降3.7％。

（4）市场销售增势较好，消费结构不断优化

上半年，全市社会消费品零售总额977.89亿元，同比增长8.6％，增速高于全国平均水平0.4个百分点，较一季度回升0.7个百分点。分区域看，乡村消费活力显现。城镇消费品市场实现零售额908.88亿元，增长8.5％；乡村消费品市场实现零售额69.01亿元，增长9.2％，增速快于城镇0.7个百分点。分商品类型看，升级类商品销售快速增长。限上单位中，新能源汽车类商品零售额增长111.8％，实现成倍增长；家用电器和音像器材类商品零售额增长6.4％，其中，智能家用电器和音像器材类商品零售额增长17.0％。限额以上通过公共网络实现的商品零售额增长29.7％，保持较快增长。

（5）对外贸易高位增长，外贸出口快速壮大

上半年，全市进出口总额229.0亿元，同比增长46.7％。其中，出口206.3亿元，同比增长41.6％，增速高于全国平均水平37.9个百分点；进口22.7亿元，同比增长118.3％。

（6）消费价格温和上涨，就业形势稳定向好

上半年，全市居民消费价格同比上涨1.2％，涨幅较一季度回落0.7个百分点。分类别看，食品烟酒价格上涨3.4％，衣着价格上涨7.1％，居住价格与上年同期持平，生活用品及服务价格上涨0.2％。全市城镇新增就业8.01万人，同比增长36.7％。

总的来看，2023年上半年全市经济稳步恢复，高质量发展持续推进。但外部环境依然复杂严峻，回升向好的基础仍需不断巩固。下一阶段，全市上下将深入贯彻落实党中央、国务院决策部署和省委、省政府工作要求，以更大力度稳增长、提质效、补短板、优环境、惠民生，以钉钉子精神做实做细做好各项经济工作，持续推动全市经济高质量发展行稳致远。

1. 区域房地产市场总体状况
2. 多策并举，改革供给侧与刺激消费端齐发力，政策覆盖广度和深度提升明显

2023年，襄阳市全方位出台多条楼市刺激政策和举措，政策覆盖广度和深度提升明显。在供给侧企业端，襄阳房地产新政策举措主要着力于企业端降本增效，通过围绕“好房子”这一目标，持续优化地块设计规划条件，先后对容积率分区分级管控、限高和建筑密度三个核心指标优化，以适应最新市场变化，便于房企有更多空间进行项目产品升级。在居民消费端，发布新版“襄七条”，从贷款条件与额度、首付比例、购房补贴等七个方面对住房需求进行刺激。另外，人才引进方面，襄阳市积极推行“1+7”人才新政，积极寻求“卧龙人才”。

2024年伊始，襄阳市多部门联合再度出台“襄九条”，政策补贴力度再度加大，含金量更高，覆盖面更广。

1. 区域土地市场：主城区土地供需两端较上年均大幅增加，拿地企业以本土企业为主

2023年，襄阳市主城区推出住宅和商办用地5947亩，同比增加78%；成交5386亩，同比增加334%，供需两端规模均大幅提升。土地出让金方面，2023年全年住宅和商办用地出让金总额约128亿元，同比增加60%。土地价格方面，2023年全市整体成交楼面地价为1910元/㎡，同比降低42%，绝大部分地块底价成交，全年整体溢价率0.07%。

省属国企及襄阳当地国企为主力，民企积极参与。从拿地面积来看，国资背景拿地规划建筑面积超300万㎡，占比约82%，其中湖北联投、湖北交投和湖北文旅集团持续深耕。民企方面，民发集团、泽信控股和徐东置业作为近几年襄阳楼市民企的中坚力量，依旧活跃；另有多个许久未露面的襄阳本土民企，如志邦集团、和信置业时隔多年再度现身土地市场。

土地成交分区来看，高新区和东津新区为2023年土地成交主力区域。

1. 新房市场：在低基数背景下，襄阳市主城区商品住宅全年供应增加、成交基本与上年持平，楼市整体形势好于全国同类三四线城市

供应端，2023年，襄阳市主城区商品住宅供应177㎡，同比增加18%，全年温和放量，企业推盘意愿有所增强，多个核心区域也有多个楼盘全年保持一定热度，全年有十个新上市楼盘。成交端，襄阳市主城区商品住宅成交190万㎡（剔除保障性住房后，成交145万㎡），同比减少4.5%，整体销售形势好于全国同类三四线城市平均水平。

房价方面，2023年，襄阳市商品住宅（剔除保障性住房）成交均价8674元/㎡，与去年全年均价相比上涨2.8%，主要原因是核心板块项目成交量占比和改善类需求占比提升。

市场成交分区来看，东津新区是全市供需两端最活跃的片区，多个红盘全年保持热度；高新区则受限于供给端，未能有效放量；樊城区今年形成激烈竞争局面，多个新盘入市，供应量大幅增加；襄州区和襄城区则仍维持相对低迷市场环境，整体流速较慢，供需两端均未有明显改善。

存量及去化周期来看，截至2023年底，全市住宅狭义库存增加，主要库存集中在东津新区；襄城区和襄州区则因去化流速放缓，去化周期增加。截至2023年年末，襄阳市城区商品住宅狭义库存272万㎡，按过去6个月平均去化量计算，狭义库存去化周期约16.3个月。

1. 市场竞争格局：在襄房企中，民发、襄投置业年度销售额突破20亿，市场份额再度提升，品牌效应凸显

2023年，襄阳市房地产企业销售金额排行整体分3个梯队。第一梯队，襄投置业和民发实业集团深耕襄阳多年，年度销售均突破20亿元，市场份额稳居前列；华侨城、泽信集团和越秀地产处于第二梯队，市场占有率在5-10%；第三梯队的六家房企年销售额在2-3亿元，市场占有率在1-3%，多数为单盘在售。

年度红盘概况

襄阳华侨城位于襄阳市东津新区，定位于国家级绿色文化新城、国家级旅游度假区。项目以“奇幻度假区”、“ 优质生活新城”、“汉江文化客厅”、“ 商业商务文化中心”四大空间格局，打造创新力的绿色文旅新城。

东津世纪城唐宁岸是东津世纪城4.0系产品的标杆力作，紧邻浩然河、唐白河两大水岸，景观优势得天独厚。外立面创新采用曲线线脚，小区内部打造酒店式轻奢风格园林、5.5米新中式门庭、1300㎡中央水景等，极具观赏性和居住功能性。

国投·襄阳府位于湖北省襄阳市樊城区卧龙大道和江山南路交汇处，作为千亿国企国投首个府系作品，融古汇今，将绿意生态、繁华盛荟、东方园林多元产品、智能服务等融于一府，匠造约100万方人文生态大盘，汇聚城市交通、商业、教育、生态等多重鼎级资源，引领襄阳人居新高度。

泽信·湖畔云筑位于高新区名城路与车城湖西路交汇处（车城湖畔），项目容积率约约1.65，以5-11层湖畔洋房、叠墅为主，使建筑让步于自然，打造襄阳市场少有低密墅区。让居者与自然保持着恰到好处的亲密，营造更舒适的居住体验。打造“湖光云居活力日”，营造公园式社区。

2、区域因素

（1）区域概况

老河口市位于湖北省西北部边缘，地理坐标东经110°30至120°00，北纬32°10′—32°38′，东北部与河南省邓州市接壤；北部与河南省淅川县相邻；东部、南部毗邻襄阳县；西北部连接丹江口市；西部和西南部以汉水为界与谷城县相望。老河口因地处汉江故道口而得名，扼鄂、豫、川、陕四省要冲，素有“襄陨要道、秦楚通衢”之称。东南至省会武汉市418公里，距襄樊市71公里，西至十堰市133公里。版图面积市境东西最宽47公里，南北最长51公里。总面积1032平方公里。

老河口市位于湖北西北部，汉水中游，南水北调中线工程丹江口大坝下游，东依中原，西依武当，北枕秦巴，南眺荆襄;地处襄渝要道，秦楚通衢，扼鄂、豫、川、陕四省要冲，是湖北省"襄十随"汽车走廊重要生产基地。经过多年发展，现已培育形成了装备制造及汽车零部件、农产品深加工、循环经济三大支柱产业和精细化工、纺织服装、冶金建材三大传统产业以及新能源、新材料、光电子等新兴产业。

（2）城市建设状况

以强烈的创新意识推进产业发展，深入实施创新驱动发展战略，着力加强供给侧结构性改革，加快形成先进制造业与现代服务业统筹推进、传统产业与高新技术产业和新兴产业互融共进的发展格局，推动产业层级、经济量级同步提升。

①打造千亿工业强市。实施工业强市战略，坚持做大总量与做优质量不动摇，构建深度链接周边产业高地、特色产业集群发展的工业发展新格局。推进装备制造及汽车零部件、农产品加工、纺织服装鞋业等传统产业转型升级，大力发展智能装备、新能源、新材料、电子信息、生物医药、节能环保和资源循环利用等战略性新兴产业，打造中部最大的再生纸、再生橡胶产业基地，打造一批具有核心竞争力的产业集群。完善“一区多园、一线串珠”布局，加快培育壮大主导产业突出、特色鲜明的功能园区，进一步提升园区产业承载和集聚功能。推进工业化信息化融合，深入开展“互联网+工业”行动，提高工业智能化水平。做好结构调整加减乘除法，淘汰落后产能，提升质量效益。

②突破性发展高新技术产业。坚持创新驱动、转型发展，加快培育高新技术企业，壮大高新技术产业规模，大幅提升高新技术产业比重。大力扶持科技成长型企业，壮大高新技术产业后备力量，做好高新技术企业申报的推介服务工作。建设高新技术产业园，加强政策扶持，支持高新技术企业做大做强，突出装备制造、再生资源、电子信息、生物医药（含精细化工）、新能源、新材料等领域发展高新技术产业。强化企业创新主体地位和主导作用，鼓励企业建设内部研发机构，提升科技创新能力。加强知识产权工作，实施企业专利“扫零”工程，引导企业开发具有核心技术的专利产品。加强科技创新平台建设，推进产学研合作。创新科技投融资体制，推动科技与金融结合。坚持培养、引进、激励并举，不断加强科技人才队伍建设。

③加快构建现代商贸新格局。坚持商贸兴市，着力构建布局合理、功能完善，与经济发展、城市转型相适应的现代商贸发展新体系，打造“一核心（即酂阳新区商贸核心区）、两市场（即农贸市场和专业市场）、三商圈（即环中山公园商圈、新客运站商圈、城南商圈）、多节点（即遍布城乡的社区商圈和乡镇商贸文化中心）”的现代商贸发展新格局，建设区域商贸中心。大力培育商贸市场主体，加快培育和建设满足大众生活需求、与产业发展相匹配的农贸市场和专业市场体系。深入推进“互联网+”，加快电子商务产业园建设，完善配套服务体系，促进电子商务产业集群发展；建立完善面向农村地区的电子商务综合服务平台和网络，带动农村市场消费，助力农业、农村发展。

④大力发展文化旅游产业。按照全域规划、整体打造的思路，突出水生态，形成特色鲜明、功能齐全、结构合理、要素健全的旅游产业体系。围绕打造“水乡花都”，加快生态经济实验区、红河谷度假区、花果苗木基地建设；充分利用梨花湖、马冲水库、排子河、孟桥川水库、引丹大渠及花果苗木等资源，发展独具鄂西北风情的水生态旅游。突出旅游景点（区）建设，积极创建旅游名镇（村）。加快公共文化服务体系建设，加强文物遗产和非物质文化遗产保护利用，培育文化市场主体，开发特色旅游产品，建设文化事业有保障、产业发展有规模、市场健康有活力的“文化老河口”。推进五战区司令长官部旧址、太平街历史风情街区、光化黉学等文化遗址的保护与开发。

⑤做优做强现代农业。以强烈的市场意识发展现代农业，坚持以现代工业、流通、金融、生态理念发展农业，推动一二三产业融合发展，走产出高效、产品安全、资源节约、环境友好的现代农业发展道路，打造农产品加工强市、特色农业大市。深入推进农业结构调整，加快构建粮经饲统筹、种养加一体、农林牧渔协调发展的现代农业产业体系。深入实施土地整理、农业综合开发、小农水、高标准粮田建设，稳步提升粮食综合生产能力。加快“中国有机谷”建设，发展水果、水产品、水生态、有机蔬菜“三水一菜”等特色产业，建设现代农业示范区、有机农产品、鲜活水产品、花果苗木、水生态文化旅游“一区四板块”。培育新型农业市场主体，吸纳社会资本进入农村投资创业，大力发展农产品加工龙头企业、涉农生产经营公司、家庭农场以及合作经济组织。创新土地流转方式，推进多种形式适度规模经营。创新农产品流通方式，大力发展农村电子商务。培养新型职业农民，全面提高农民综合素质。

⑥深入推进对外开放。持之以恒实施大开放战略，不断扩大开放领域，丰富开放内涵，提高开放水平，打造开放型经济升级版。积极参与东西双向拓展，主动融入襄阳大通关、大平台、大路网、大格局建设，在更宽领域、更高层次参与区域合作。加快高水平“引进来”，引进一批外商投资企业、涉外技术。加强出口基地建设，大力培育加工贸易企业、跨境电商企业、服务外包企业，打造襄阳出口强市。

⑦创新投融资体制。深化县域金融工程，整合政策资源，出台扶持政策，推动政银企深度合作，鼓励金融机构创新金融产品，扩大信贷投放。畅通直接融资渠道，扩大直接融资规模。尊重企业成长规律，以“双创”为起点，按照个进规、规上限、限改股、股上市的路径，推进企业完善法人治理结构，提升企业融资能力，有序引导企业在多层次资本市场挂牌上市。做大做强做优政府性投融资平台，改革基础设施和公用事业投资管理、运营模式，发展担保基金等金融业态。发展多业态的普惠金融组织体系，构建多层次、广覆盖、有差异的银行、非银行金融机构体系，引导金融机构更多地将信贷资源配置到优势企业、现代农业、小微企业等重点领域和薄弱环节。继续推行PPP模式，创建省级政府和社会资本合作（PPP）模式示范县（市）。

⑧推进大众创业、万众创新。加强政府引导，打造“双创”平台，支持颐高电商园、力达创业园、科技孵化器等建设，加快酂阳、光化小微企业产业园建设，构建众创、众包、众扶、众筹等支撑平台。依托木板年画、桃木制品等民间工艺，发展创意产业。深入推进简政放权、放管结合、优化服务，降低市场准入门槛。优化劳动力、资本、土地、技术、管理等要素配置，统筹安排创业创新投资引导资金、专项资金。积极引进高级研发人才和创新型人才，培育科技型企业家。建立满足各类人才创新创业需要的培训体系，提高创新创业成功率。营造创业创新良好氛围，激发市场主体和市民创造活力。强化企业创新主体地位和主导作用,鼓励创新型“二次创业”，推进返乡企业集聚发展，形成创新带动创业、创业带动就业的良好局面。

（3）交通条件

渝铁路、汉丹铁路横贯东西，福银高速、老宜高速、316国道、302省道纵贯南北，襄阳、南阳、十堰、宜昌一小时通达，武汉、郑州、西安一日往返；千吨级船舶长年通航，上达秦塞，下抵东海；坐拥国家大型空港老河口机场，近接客运枢纽襄阳机场。

（四）最高最佳利用分析

最高最佳利用必须同时满足四个条件：一是法律上允许；二是技术上可能；三是财务上可行；四是价值最大化。由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益，且房地产权利人都期望从所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提的。在评估中就应充分考虑其特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学、合法的房地产价格。

根据估价对象本身的特点及本次估价目的，本报告以估价对象商业服务为其最高最佳利用。估价对象土地证载用途为其他商服用地，估价对象规划用途为非住宅，实际用途为商业服务，项目开发建设符合相关规划，且周边的市场需求量大，发展前景广阔，因此，本报告以估价对象商业服务用途为其最高最佳利用。

（五）估价方法适用性分析

根据《房地产估价规范》，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法及长期趋势法等。 比较法适用于同类房地产交易实例较多的估价，收益法适用于有收益或潜在收益的房地产估价，当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。

估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘和调查，根据估价对象的特点及估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价对象房地产的实际情况，经估价人员讨论研究，本次估价采用比较法和收益法分别进行价值测算。

1、所选用的估价方法定义

（1）比较法：是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

估价对象房地产价格=可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整

（2）收益法：是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

V＝

式中：V—收益价值

Ai—期间收益

Vt—期末转售收益

Yi—未来第i年的报酬率

Yt—期末报酬率

t—持有期（年）

2、对以上方法测算的结果进行综合处理，求取估价对象的市场价值总价，再扣除估价师知悉的法定优先受偿款后，求得本次估价对象的房地产抵押价值。

3、房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款

（六）估价测算过程

Ⅰ、比较法

比较法是根据替代原则，选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。其计算公式如下：

估价对象房地产价格=可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整

在估价人员广泛收集交易实例资料的基础上，经过所掌握的大量交易实例的比较分析，从中选取与估价对象属同一区域、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易实例作为可以实例，通过交易日期、交易情况、权益状况、区位状况及实物状况因素等一系列修正调整后，对其进行进一步分析调整后，得出最终比较价格。具体评估过程如下：

1、搜集交易实例

按照《房地产估价规范》的规定，遵循比较法的基本原理，结合估价对象的实际情况，估价人员广泛搜集了大量交易实例，搜集的交易实例包括下列内容：交易双方的基本情况及交易目的、成交日期；交易对象的基本状况，如坐落、用途、土地和建筑物状况、周围环境、临路状况等；交易方式；成交价格；付款方式；交易情况；交易税费负担情况，有无利害关系、被迫出售或被迫购买、急买急卖、人为哄抬、对估价对象有特殊偏好等特殊交易情况。

2、选取可比实例

根据估价对象状况，在众多案例中选取与估价对象在相似供求圈、用途与结构相同、于近期正常成交的三宗交易实例作为估价对象的可比实例。

表7 可比实例条件说明表

3、建立价格比较基础

选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格比较基础，统一其表达方式和内涵，包括统一财产范围、统一付款方式，统一税费负担方式、统一采用单价，统一币种和货币单位，统一面积内涵和面积单位，本次估价所选的可比实例成交价格的表达方式和内涵与估价对象口径一致，互相可比。

4、进行交易情况修正

进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格修正为正常价格。

由于本次估价中所选取的三宗可比案例，交易情况均属正常交易，故无需进行交易情况修正，交易情况指数均为100。

5、进行市场状况调整

市场状况调整是使可比实例在其成交日期的价格调整成为在价值时点的价格的处理。

本次估价中所选取三宗可比案例的成交日期与价值时点较近，且根据老河口市房地产管理局公布的指数中的价格指数，目前老河口市此类房地产市场成交状况较为稳定，价格趋势平缓，故无需进行市场状况调整，交易日期指数均为100。

6、进行房地产状况调整

进行房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。房地产状况调整分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

（1）区位状况调整：进行区位状况调整，应将可比实例在其区位状况下价格调整为估价对象区位状况下的价格。选取与价格构成影响较大的商业集聚程度、交通便捷程度、环境与景观、基础设施、公共配套设施完备程度、临街状况、地段等级、建筑物昭示性等因素进行比较，具体各区域因素调整说明如下：

A、商业集聚程度调整：产业聚集度主要指商业类物业的集聚程度和规模大小。该指标分为稀疏、较稀疏、一般、较密集、密集五个等级。以估价对象所在级别指数为100，将实例与估价对象商业集聚程度进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少3。

B、交通便捷度调整：根据相对最近的公交站点的距离及经过本地的公交站点线路数量共同确定交通便捷度调整系数，将交通便捷度状况确定为劣、较劣、一般、较优、优五个等级，以估价对象的交通便捷度状况指数为100，将实例与估价对象交通便捷度状况因素进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少2。

C、环境与景观调整：包括自然环境、人工环境、社会环境和景观。具体考虑大气、噪音、水、绿地覆盖率等，将环境与景观状况指标确定为差、较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象的环境与景观状况指数为100，将实例与估价对象环境与景观状况因素进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少2。

D、基础设施完备程度调整：根据是否有供电、供水、排水、供气、供暖、通讯等城市配套设施完备程度状况指标确定该项因素分为不完备、较不完备、一般、较完备、完备五个等级。以估价对象所在级别为100，上升或下降一个等级，实例指数相应上调或下调3。

E、公共配套设施完备程度调整：主要为周边学校、医院、银行、邮政、公园、超市、文体场所等与日常生活密切相关的公用设施的完备状况。将公共配套设施完备程度状况指标确定为不完备、较不完备、一般、较完备、完备五个等级。以估价对象所在等级为100，将实例与估价对象进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少3。

F、临街状况调整：根据估价对象与可比实例所在区位实际状况，临街状况分为不临街、一面临街、两面临街、多面临街，以估价对象的临街状况指数为100，将实例与估价对象临街状况因素进行比较，每上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少3。

G、地段等级调整：通过确定估价对象与可比实例所处地段等级，以估价对象地段等级指数为100，将实例与估价对象地段等级进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少2。

H、距主干道距离调整：将距主干道距离指标确定为0-100米、101-200米、201-300米、301-400米、401米以上五个等级，以估价对象的距主干道距离状况指数为100，将实例与估价对象距主干道距离状况因素进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少3。

I、交通管制调整：通过确定估价对象与可比实例所临道路交通管制实际情况，分为无管制、有一定管制、管制较严三个级别，以估价对象交通管制指数为100，将实例与估价对象交通管制进行比较，每上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少3。

J、建筑物昭示性调整：建筑物的外观造型及外立面装饰效果会直接影响到建筑物的昭示醒目度，根据其优劣程度可将其分为优、较优、一般、较劣、劣五个档次，以估价对象的建筑物昭示性指数为100，将实例建筑物昭示性与估价对象进行比较，上升或下降一档，实例指数相应增加或减少2。

K、楼层状况调整：本次估价对象为商业房地产，可比实例与估价对象均为第一层，故楼层状况可不予调整，即该项调整指数均为100。

（2）实物状况调整：应将可比实例在其实物状况下的价格调整为估价对象实物状况下的价格。主要从新旧程度、建筑面积、建筑结构、装饰装修、楼层状况、层高、空间布局、物业管理水平、泊车条件等因素进行比较，具体各实物状况因素调整说明如下：

A、新旧程度调整：根据《房屋建筑物分类折旧年限表》及《房屋成新率评定标准》，对估价对象及可比实例房地产的新旧程度进行判定，以估价对象新旧程度状况指数为100，将实例与估价对象成新率进行比较，成新率每上升或下降5%，实例指数相应增加或减少3。

B、建筑面积调整，将建筑面积分为≤150，（150-250]，（250-350]，（350-450]，＞450五个等级，对估价对象及可比实例房地产的建筑面积进行判定，以估价对象建筑面积状况指数为100，将实例与估价对象建筑面积进行比较，建筑面积每上升或下降5%，实例指数相应增加或减少2。

C、建筑结构调整：将建筑结构分为简易、砖木、砖混、钢混结构、钢结构五种结构，以估价对建筑结构指数为100，将实例与估价对象建筑结构进行比较，上升或下降一个级别，实例指数相应增加或减少2。

D、工程质量调整：根据所使用材料好坏及施工状况，将工程质量分为差、较差、一般、较优、优五个等级，以估价对象工程质量指数为100，将实例与估价对象建筑装修进行比较，每上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少3。

E、设施设备调整：设施设备包含电梯、中央空调系统、安防系统、消防系统、电子车位管理系统、影音系统等服务设施，分为不齐全、较不齐全、一般、较齐全、齐全四个级别，以估价对象设施设备齐备程度指数为100，将实例与估价对象设施设备进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少3。

F、建筑装饰装修调整：将建筑装修分为毛坯、简装、一般、中档、精装五个等级，以估价对象建筑装修指数为100，将实例与估价对象建筑装修进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少2。

G、层高调整：以估价对象层高为100，将实例与估价对象层高进行比较，每上升或下降0.3米，实例指数相应增加或减少2。

H、空间布局调整：根据空间布局设计的功能，布局越合理，房屋租赁价格越高，反之，越低。按空间布局的优劣度，分为差、较差、一般、较优、优，以估价对象空间布局为100，将可比实例与估价对象进行比较，上升或下降一个级别，实例指数相应增加或减少2。

I、物业管理水平调整：根据估价对象的物业管理水平优劣，以估价对象物业管理水平为100，将实例与估价对象物业管理水平进行比较，将物业管理水平分为劣、较劣、一般、较优、优五个级别，上升或下降一个等级，可比实例物业管理水平指数相应增加或减少2。

J、业态类型调整：本次估价对象与可比实例用途均为商业房地产，其对应的业态类型可分为住宅（办公）底商、商业裙楼或一般商业楼、商业综合体三个级别，以估价对象规划类型状况为100，将实例与估价对象规划类型进行比较，上升或下降一个级别，实例指数相应增加或减少3。

K、泊车条件调整：根据商业用房配套的泊车条件，包括是地面停车、地下停车、立体停车等形式以及停车位数量，将泊车条件情况分为差、较差、一般、较好、好五个级别，以估价对象人流量状况为100，将实例与估价对象停车场地进行比较，上升或下降一个级别，实例指数相应增加或减少2。

（3）权益状况调整：进行权益状况调整，应将可比实例在其权益状况下价格调整为估价对象权益状况下的价格。选取与权益状况构成影响较大的房屋用途、他项权利等因素进行比较，具体权益状况因素调整说明如下：

A、房屋用途调整：可比实例与估价对象用途均为商业服务用途，用途指数均为100。

B、土地使用权类型调整：估价对象与可比实例土地使用权类型均为出让，故对土地使用权类型无需调整，确定地段等级指数均为100。

C、他项权利调整：以估价对象的他项权利状况指数为100，将实例与估价对象有无他项权利状况进行比较，实例指数相应增加或减少3。

表8 比较因素条件指数表

将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件进行比较，得到各因素调整系数，据此编制比较因素调整系数表，详见下表：

表9 比较因素调整系数表

7、计算比较价值

根据上表，得出三个比较实例的单位比较价格，三者测算结果较为接近，经估价人员分析，取三者的简单算术平均值作为估价对象的比较价值结果：

比较单价=（9804.0+10319.69+9426.55）/3≈9850元/m²（取整）

II、收益法

1、选择具体估价方法

估价对象为商业房地产，同类房地产租赁市场较活跃，估价人员易获取类似房地产的收益状况，且具有直接收益能力，故宜采用收益法进行评估。

收益法：是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

估价对象作为商业物业，所在位置地段条件较为优越。结合估价对象实际情况情况综合考虑，本次估价采用全剩余寿命持有模式的报酬资本化法进行价值测算。其计算公式具体如下：

V＝

式中：V—收益价值

Ai—期间收益

Vt—期末转售收益

Yi—未来第i年的报酬率

Yt—期末报酬率

t—持有期（年）

本次估价对象的收益法测算过程如下：

2、收益期限的确定

收益期限是指预计估价对象未来可以获取收益的时间；具体是自价值时点起至估价对象未来不能获取收益之日止的时间。收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。

估价对象所在楼约建成于2007年，结构为混合结构,其耐用年限为50年,截止价值时点,建筑物已竣工18年，尚可使用年限为32年。根据产权人提供的《不动产权证书》复印件记载，估价对象宗地土地使用权类型为出让，地类用途为其它商服用地，终止日期为2049年7月21日，则至价值时点，估价对象土地剩余使用权年限为24.46年，限根据孰短原则，确定本次估价可收益年限为24.46年。

3、测算未来收益

测算未来净收益的公式为：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用

（1）年租金收入

（I）毛租金水平的确定

估价人员对估价对象周边类似的一些商业房产租赁情况做了市场调查分析，估价对象处于老河口市汉口路8号原物质局院内，结合目前本次估价对象租赁合同情况，并考虑附近类似物业的租赁情况，本次估价采用采用市场租金测算，估价对象的毛租金收入为42元/月·平方米。

(采用比较法得到的租金测算过程如下)

①搜集交易实例

按照《房地产估价规范》的规定，遵循比较法的基本原理，考虑估价对象的实际情况，评估专业人员广泛搜集了大量交易实例，搜集的交易实例包括下列内容：交易双方的基本情况及租赁目的；交易实例房地产状况，如坐落、用途、土地和建筑物状况、周围环境、景观等；租金水平；租赁期限；付款方式；交易情况，如租赁相关费用负担方式，有无隐价瞒价、急租、人为哄抬、亲友间的租赁等特殊租赁情况。

②选取可比实例

根据估价对象状况和估价目的，我们从搜集的交易实例中选取了与估价对象类似（在同一供求圈、用途相同）、租金为正常租金或可调整为正常租金的三个交易实例作为可比实例，在资料收集和实际调查的基础上，将评估对象与可比实例的各因素条件列表如下表9：

表9 估价对象及可比案例条件说明表

③建立价格可比基础

选取可比实例后，应对可比实例的租赁价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵，包括统一付款方式，统一采用单价，统一币种和货币单位，统一面积内涵和面积单位，本次估价所选的可比实例租赁价格的表达方式和内涵与估价对象口径一致，互相可比。

④进行租赁情况修正

进行租赁情况修正，应排除租赁行为中的特殊因素所造成的可比实例租赁价格偏差，将可比实例的租赁价格调整为正常价格。

由于本次估价中所选取的三宗可比案例，租赁情况均属正常租赁，故无需进行租赁情况修正，租赁情况指数均为100。

⑤市场状况调整

本次估价中所选取三宗可比案例的租赁日期与价值时点较近，故无需进行市场状况调整，市场状况指数均为100。

⑥房地产状况调整

进行房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。房地产状况调整一般分为区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整。

Ⅰ、区位状况调整：区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。选取与价格构成影响较大的住宅聚集程度、交通便捷程度、环境与景观、基础配套设施完善程度、公共服务设施完备程度、临街状况、有效客流量、交通管制、楼层状况等因素进行比较，具体各区位调整说明如下：

A、商业集聚程度调整：商业聚集度主要指商业物业的集聚程度和规模大小。该指标分为稀疏、较稀疏、一般、较密集、密集五个等级。以估价对象所在级别指数为100，将实例与估价对象商业集聚程度进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少2。

B、交通便捷度调整：根据相对最近的公交站点的距离及经过本地的公交站点线路数量共同确定交通便捷度调整系数，将交通便捷度状况确定为劣、较劣、一般、较优、优五个等级，以估价对象的交通便捷度状况指数为100，将实例与估价对象交通便捷度状况因素进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少2。

C、环境与景观调整：包括自然环境、人工环境、社会环境和景观。具体考虑大气、噪音、水、绿地覆盖率等，将环境与景观状况指标确定为差、较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象的环境与景观状况指数为100，将实例与估价对象环境与景观状况因素进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少2。

D、基础设施完备程度调整：根据是否有供电、供水、排水、供气、供暖、通讯等城市配套设施完备程度状况指标确定该项因素分为不完备、较不完备、一般、较完备、完备五个等级。以估价对象所在级别为100，上升或下降一个等级，实例指数相应上调或下调2。

E、公共配套设施完备程度调整：主要为周边学校、医院、银行、邮政、公园、超市、文体场所等与日常生活密切相关的公用设施的完备状况。将公共配套设施完备程度状况指标确定为不完备、较不完备、一般、较完备、完备五个等级。以估价对象所在等级为100，将实例与估价对象进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少2。

F、临街状况：根据估价对象与可比实例所在区位实际状况，临街状况分为不临街、一面临街、两面临街、多面临街，结合其所临道路类型，综合确定分为差、较差、一般、较好、好五个级别，以估价对象的临街状况指数为100，将实例与估价对象临街状况因素进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少2。

G、有效客流量调整：通过确定估价对象与可比实例所处地段实际情况，分为客流量小、客流量一般、客流量较大三个级别，以估价对象有效客流量指数为100，将实例与估价对象有效客流量进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少2。

H、交通管制：通过确定估价对象与可比实例所临道路交通管制实际情况，分为无管制、有一定管制、管制较严三个级别，以估价对象交通管制指数为100，将实例与估价对象交通管制进行比较，每上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少2。

Ⅱ、实物状况调整：实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。主要从整体出租率、装饰装修、设施设备、空间布局、层高、业态类型、泊车条件等因素进行比较，具体各实物状况调整说明如下：

A、整体出租率：根据估价对象及可比实例出租率及空置率不同分为小于80%、80%-85%、85%-90%、90%-95%、大于95%五个级别，以估价对象整体出租率状况指数为100，将实例与估价对象整体出租率进行比较，整体出租率上升或下降一个级别，实例指数相应增加或减少2。

B、建筑装饰装修调整：将建筑装修分为差较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象建筑装修指数为100，将实例与估价对象建筑装修进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少3。

C、设施设备调整：根据是否有电梯、可视对讲系统、安全报警系统、消防喷淋系统、烟雾探测报警系统等，将设施设备指标确定为差、较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象设施设备指数为100，将实例与估价对象设施设备进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少2。

D、所在楼层调整：所在楼层分为底层、高层，较低层、较高层，中层三个级别，以估价对象所在楼层指数为100，将实例与估价对象楼层进行比较，上升或下降一个等级，实例指数相应增加或减少2。

E、空间布局调整： 住宅房地产的空间布局主要体现在临街宽度、临街深度、宽深比、分割利用状况等，将空间布局指标确定为不合理、较不合理、一般、较合理、合理五个等级，以估价对象楼层指数为100，将实例与估价对象空间布局进行比较，上升或下降一个等级，其实例指数相应增加或减少2。

F、层高调整：以估价对象层高指数为100，将实例与估价对象层高进行比较，上升或下降0.5米，其实例指数相应增加或减少1。

F、业态类型调整：本次估价对象与可比实例用途均为住宅房地产，其对应的业态类型可分为住宅（办公）底商、一般住宅街铺、住宅综合体、步行街四个级别，以估价对象规划类型状况为100，将实例与估价对象规划类型进行比较，上升或下降一个级别，实例指数相应增加或减少2。

G、泊车条件调整：根据住宅用房配套的泊车条件，包括是地面停车、地下停车、立体停车等形式以及停车位数量，将泊车条件情况分为差、较差、一般、较好、好五个级别，以估价对象人流量状况为100，将实例与估价对象停车场地进行比较，上升或下降一个级别，实例指数相应增加或减少2。

Ⅲ、权益状况调整

权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。对租赁价格影响较大的因素一般为房屋用途和他项权利限制，本次选取的租赁案例相关权益状况与估价对象一致，故权益状况不作调整。

表10 比较因素条件指数表

⑦比较因素调整系数的确定

将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件进行比较，得到各因素调整系数，据此编制比较因素调整系数表，详见表11：

表11比较因素调整系数表

注：上表中，修正系数 ，其中为各比较因素修正系数。

比较案例修正后租赁比较价格=租赁单价×

⑧市场租赁价格比较结果的确定

根据上表，得出三个租赁比较实例的单位比较价格，三者较为接近，取三者的简单算术平均值作为估价对象的市场租赁价格比较结果： （43.25+42.29+41.33）/3≈42（元/m²）（取整）

（II）其他收入状况

根据估价人员市场调查，估价对象除租金收入以外，出租押金的利息也会产生收入。按老河口市房屋出租的市场行情，押金按三个月租金为基数进行计算，押金利息按价值时点一年期的定期存款利息（1.10%）计算3个月，则月押金收入为：

42×3×（1.10%÷12）≈0.12（元/m²）

（III）租约情况分析

根据估价产权人介绍及估价人员实地查勘，估价对象约建成于2007年，实际用途为商业服务，估价对象周边商业物业每年租金已一定比例递增，年均增长率约为5％。预计估价对象在若干年内租金均可有保障的持续上涨，本次估价以估价对象剩余经济寿命24.46年，净收益以3％比例递增。

（IV）有效出租面积比例分析

本次估价调查的租金案例均为单位建筑面积租金，所以本次估价收益面积统一确定为建筑面积。

（V）年有效毛收入

估价人员对估价对象周边同类商业房产租售情况做了市场调查分析，老河口市商业房地产物业的空置和租金损失率均在2-5%左右，考虑到估价对象位于成熟商圈内，且所处位置条件、周边商服配套等个别因素条件较优，结合目前老河口市商业用房的实际情况，估价对象所在商业区域的发展状况和其周边同类物业的租赁情况，经综合比较后，确定估价对象正常空置和租金损失率为3%。

有效毛收入应为潜在毛租金收入减去空置和收租损失，再加租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，或为租金收入加其他收入，则年有效毛收入为：

（42+0.12）×（1-3%）×12≈489.00（元/平方米）

（2）年运营费用的测算

①维修费：维修费是指为保证房屋正常使用每年需支付的房屋和设施的维修、修缮、保养费用。结合老河口市同类房地产维修成本调查，维修费通常约为房屋重置价的1.5%～2%，结合估价对象房地产的实际情况，本次估价按房屋重置成本价的2%计算年维修和保养费用。

经估价人员实地查勘，估价对象房屋为混合结构，参考《老河口市城区基准地价更新技术报告2018年》，查得估价对象房屋的重置价为877元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0%。则估价对象维修费为:

877×2%=17.54（元/平方米）

②管理费：管理费用指为组织和管理房地产租赁经营活动以及提供各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资、办公费用、固定资产使用费等。根据老河口市同类房地产的一般水平，管理费一般为年租金总收入的2－5％。此处按房地产年租金1收入的3%计算，则年管理费为：

489.00×3% ≈14.67（元/平方米）

③税金：房产出租主要需缴纳房产税、增值税及附加、所得税、印花税等，具体规定如下：

（1）相关税费

估价对象用途为商业服务，登记在个人名下，根据产权方提供资料并经在纳税人网站查询显示，产权方（权属人）为小规模纳税人。

根据2019年4月1日起，出租不动产增值税税率为9%。估价对象取得日期在2016年4月30日之后，根据相关规定采用一般计税方式的，增值税税率为5%。

采用简易计税方法，增值税税率为5%。城建税、教育费附加及地方教育费附加税率分别为0.35%、0.15%、0.08%，个人所得税为2%，以实际缴纳的增值税税额计算；印花税税率为0.1%。则有：

以上税费按含税租金收入计，综合费率折合为9.3064%。

2）房产税：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，出租经营性用房的房产税税率为12%。根据《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）相关规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。即房产税实际为含税租金收入的6%。

估价对象产权人为单位，用途为商业服务，根据上述规定，以房屋租金收入为计税依据，估价对象房地产综合征税率应为13.68%。

则年税金=年有效毛收入×13.68%

=489.00×13.68%≈66.90（元/平方米）

④保险费：保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般保险费的取费基数为房屋的重置价格，保险费率为2‰，同时结合估价对象的新旧状况（成新率约85%）考虑，则估价对象年保险费为：

877×85%×2‰≈1.49（元/平方米）

年费用合计：

17.54+14.67+66.90+1.49＝100.60（元/平方米）

（3）年纯收益合计：

489.00-100.60＝388.40（元/平方米）

4、确定报酬率

报酬率宜选用下列方法确定：

根据估价产权人提供的资料及估价人员所掌握的资料，经估价人员分析，本次估价采用安全利率加风险调整值法进行综合确定估价对象的报酬率。

安全利率加风险调整值法

报酬率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用国家金融主管部门公布的同一时期一年定期存款年利率或一年期国债年利率；风险调整值应为承担额外风险所要求的补偿，并应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。本次估价安全利率取一年定期存款年利率1.10%，投资风险补偿率取3.0%，管理负担补偿率取1.5%，缺乏流动性补偿率取2.0%，投资带来的优惠率取1.1%，则报酬率为1.10%+3.0%+1.5%+2.0%-1.1%=6.5%。

5、租金趋势分析

估价人员调查了汉口路附近近年来的租金水平变化趋势，新冠疫情以来，经济受到严重打击，房地产市场状况较差，距调查估价对象周边商业物业每年租金维持不变，本次估价以估价对象剩余经济寿命24.46年，净收益以0%的比例递增。

6、计算持有期收益价值

租金按一定比例递增的计算公式：

V＝

式中：V—收益价值

Ai—期间收益

Vt—期末转售收益

Yi—未来第i年的报酬率

Yt—期末报酬率

n—房地产自价值时点起维持不变的可收益年限（10年）

则估价对象在持有期10年净收益维持不变的价格为：

388.40/（6.5%-0%）×〔1-（1+0%）^¹⁰/（1+6.5%）^¹⁰〕

≈2258.75（元/m²）

7、测算期末转售价格

（1）期末转售价格测算思路

本次估价确定的持有期为10年，则期末转售价格为价值时点起10年末的转售价格，结合估价师收集的老河口市房地产价格指数，本次估价采用长期趋势法测算其转售价格。

（2）估价对象房地产年增长率的确定

近年来，受新冠疫情影响，房地产市场下滑严重，估价人员调查了估价对象周边住宅房地产近年来的售价变化趋势，该区域住宅房地产每年的售价均维持不变，本次估价以估价对象前10年净收益维持不变进行测算。

若设定估价对象现状收益价值为V，则：

期末转售价格=（1+0.0%）¹⁰V=1.0V（元/m²）

8、测算期末转售成本

卖方期末转售成本包括增值税及附加、土地增值税、个人所得税、交易印花税、销售费用等。

（1）增值税：

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）、《湖北省地方税务局 湖北省国家税务局关于不动产销售和出租代征增值税若干问题的通知》（鄂地税发〔2016〕58号），纳税人转让其取得（不含自建和个人住房）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，增值税征收率为5%。

（2）土地收益金：

估价对象土地使用权类型为出让，故土地收益金为0。

表14 转售费用明细一览表

备注：设定估价对象现状价值为V。

9、期末转售收益（V_t）

期末转售收益=期末转售价格-期末转售成本

=1.0V-0.1686V

=0.8314V（元/m²）

10、确定期末转售报酬率

根据估价对象实际情况和估价师所掌握的资料，本次评估采用累加法（安全利率加风险调整值法）确定估价对象的报酬率。

报酬率=安全利率+风险调整值

=无风险报酬率十投资风险补偿率十管理负担补偿率十缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率

①风险报酬率即安全利率，我们选取国家金融主管部门公布的价值时点同一时期一年定期存款年利率1.10%；

②投资风险补偿率是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险的房地产时，必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资。根据市场结构的差异，以及各行业市场状况的特点，依据其流动性强弱，投资风险补偿率取值范围一般在0～10%之间。本次评估基于估价对象作为房地产价值相对稳定的特点，其所处位置和周边同类商铺的出租、销售及经营状况，确定投资风险补偿率为3.0%；

③管理负担补偿率是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产要求的管理工作一般超过存款、证券。根据市场结构分析的经验数据比较得出，在其他方面一致的情况下，流动性最强与最差的资产的管理负担补偿率取值范围在0～4%之间。管理负担补偿率本次评估取1.5%。

④缺乏流动性补偿率是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、债券、黄金相比，变现能力稍弱。流动性最强与最差资产的缺乏流动性补偿率取值范围在0～4%之间。估价对象属于较为缺乏流动性的资产，本次评估该项补偿率取2%。

⑤投资带来的优惠率是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，例如易于获得融资（如可以抵押贷款），从而投资者会降低所要求的报酬率。根据易于获得融资的难易程度，并结合融资的税费水平，优惠率的取值范围一般在0～2%之间。本次评估此项优惠率取1.1%。

则报酬率=1.10%+3%+1.5%+2%-1.1%=6.5%

11、测算收益价值结果

式中：—收益价值（元或元/㎡）

—期间收益（元或元/㎡）

—期末转售收益（元或元/㎡）

—未来第i年的报酬率（%）

—期末报酬率（%）

t—持有期（年）

=2258.75+（0.8314V）/（1+6.5%）¹⁰

解方程得V=5556（元/m²）

（七）估价结果确定

1、估价对象单价的确定

估价人员根据估价目的，秉承客观、公正、独立的原则，遵循科学的估价程序，选取适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上运用了比较法、收益法作为本次估价基本方法。两种方法求得的结果有一定的差距，结合考虑本次估价目的，综合分析影响房地产价格的各项因素，经估价师集体讨论，决定取比较法和收益法评估结果的加权平均值为本次估价的最终结果。即：

估价对象房地产评估单价＝9850×70%+5556×30%

＝8562（元/平方米）（保留百位）

由于估价对象所处商业物业为1-4层，其楼层不同、用途不同和经营方式不同对各楼层间价格造成的影响较大。一般认为临街商业用途的首层房地产的价值量在整个物业中所占比重较大，并随楼层增加价值量越来越小。本次评估估价对象作为商业服务，通过对估价对象周边相类商业物业的实地调查了解，并分析估价对象各楼层价值与其经营状况和经营模式直接相关的特点，综合确定其它各层价值占所处商业物业1层价值的比例为：第2层约为第1层价格的55%，第3层约为第1层价格的45%，第4层约为第1层价格的45%。

则估价对象第2层房地产单价=8562×55%=4709元/平方米

估价对象第3层房地产单价=8562×45%=3853元/平方米

估价对象第4层房地产单价=8562×45%=3853元/平方米

根据产权人提供的《不动产权证书》中《房产分户图》据实测算，各楼层面积为，1层为454.46平方米，2层为392.46平方米，3层为327.92平方米，4层为327.93平方米。

估价对象1-4层均价为=[8562×454.46+4709×392.46+3853×（327.92+327.93）]/（454.46+392.46+327.92+327.93）=5501元/平方米

2、估价结果

我公司估价人员在实地查勘的基础上，根据国家有关房地产政策法规、《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地产抵押估价指导意见》和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合估价产权人提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，综合分析影响房地产价格的各项因素，采用比较法和收益法对估价对象进行了估算，经过专业的分析、测算和判断，确定估价对象在2025年3月26日满足假设限制条件下及价值类型下的房地产估价结果如下:

1. 市场价值估价结果

假定未设立法定优先受偿权利下估价对象房地产的公开市场价值总价为RMB826.67万元，大写人民币捌佰贰拾陆万陆仟柒佰元整。

1. 估价对象的法定优先受偿款

根据估价委托人提供的相关资料，至价值时点，估价人员未发现估价对象房地产存在法定优先受偿款，故设定法定优先优先受偿款总额为0万元。

1. 抵押价值估价结果

本次估价以估价对象在价值时点具有完整产权，无抵押等他项权利限制及纠纷、不存在法定优先受偿款为假设前提。则估价对象房地产抵押价值总价为RMB826.67万元，大写金额：人民币捌佰贰拾陆万陆仟柒佰元整。